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親族所有の土地に建築する際の「土地担保」について

#土地 2021年1月10日(日)

山梨県では、新築建築の手段として地方ならではのケースで

「実家の敷地が広く、空いているスペースに建てたい」

「両親の使っていない畑があるのでそこに建てたい」

「祖父所有の空地があるのでそこに建てたい」

といった希望が年間多く見受けられます。

 

施主様にとっては住宅購入資金の多くを占める「土地+土地取得に係る諸費用」が削減できる為、大きなメリットがあります。

デメリットは特に難のある土地でない限りはほとんどありませんが、住宅ローン融資を行う金融機関に対して土地の所有者は「物上保証人」になる必要があります。

 

さて、この物上保証とは何でしょう。。。

 

住宅ローンにおける物上保証人(担保提供者)は、所有する不動産を担保として金融機関に提供する事になります。

利用する金融機関は主債務者(施主)様の住宅ローンが完済されるまでの間、建築の土台となっている土地に抵当権を設定します。

万が一、住宅ローンの債務者が返済できなくなった際、担保としている土地を売却するなどして融資額分の回収を行います。

主債務者が返済できない場合には、担保提供者から提供された担保が債権者(金融機関)から差し押さえられる仕組みです。差し押さえられた担保は、

債権者により任意売却や競売によって売却され、住宅ローンの残債に充てらるという仕組みです。

 

通常の「連帯保証人」と異なるのは、債務者が住宅ローンを返済できない場合でも、担保提供者は担保になっている不動産を差し押さえられるのみです。

住宅ローンそのものの返済義務は負わない為、担保提供者が仮に担保として1,000万円の価値がある土地を提供していて、債務者に2,700万円の住宅ローンの残債がある状態とします。

なんらかの原因で返済不可能な状態になっても、担保提供者は担保である1,000万円の価値がある土地は差押・競売にかかり失ってしまいますが、

残りの1,700 万円に対しては責任を負う事はありませんし、当然ながら通常に返済が続けていられれば何ら心配する事はありません。

むしろ、ほぼ建物代と諸費用分のみの借入の為、毎月の支払額は土地を購入するよりもはるかに少なく済むので、よほどのレアケース以外はメリットばかりといっていいでしょう。

 

 

住宅取得のおよそ2~3割ほどはこの物上保証人制度を利用して親族、おおくは両親または祖父母所有の土地を利用して建築計画をしているのではないでしょうか。

僕自身も年間何件も担当しております。

 

両親・親族の中に使う予定の無い遊んでいる土地があったな・・・とお気づきの方、是非ご相談下さい。

速やかに建築可能かどうか、土地調査からお手伝い可能です☆

 

 

 

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石塚 匠

役職甲府東店店長